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QUELS SONT LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES POUR UNE VENTE EN VIAGER ?

Mon, 13 May 2024 10:02:44 +0200

Dans le cadre d'une vente en viager, la réalisation de diagnostics immobiliers spécifiques est une étape incontournable pour garantir la sécurité de la transaction pour toutes les parties impliquées.

Ici, nous vous indiquons les obligations légales en matière de diagnostics immobiliers pour une vente en viager, en s'appuyant sur les dernières réglementations en vigueur en 2024

LA VENTE EN VIAGER ET SON FONCTIONNEMENT

La vente en viager constitue une forme de cession immobilière où le paiement du bien se fait sous forme de rente viagère, généralement complétée par un premier versement appelé "bouquet".

Ce type de vente offre une solution particulièrement adaptée aux personnes âgées souhaitant améliorer leur retraite tout en conservant la jouissance de leur bien immobilier. Le principe repose sur une estimation de la durée de vie du vendeur : plus celle-ci est longue, plus l'acheteur, versera de rente au fil du temps.

Définition et principes

La vente en viager se distingue par deux caractéristiques principales : le "bouquet", qui est une somme versée immédiatement lors de la vente, et la "rente viagère", un revenu régulier versé au vendeur jusqu'à son décès.

Le montant de la rente est déterminé selon plusieurs critères, notamment l'âge et l'état de santé du vendeur, la valeur du bien, ainsi que le montant du bouquet.

Importance des diagnostics immobiliers

Le diagnostic immobilier joue un rôle fondamental dans la sécurisation des transactions en viager. Ils fournissent une évaluation précise de l'état du bien et permettent d'identifier les éventuels travaux nécessaires. Ces diagnostics offrent une transparence indispensable entre les parties, assurant ainsi une négociation équitable du prix de vente, du bouquet, et de la rente viagère.

De plus, la réalisation de ces diagnostics est une obligation légale, dont le non-respect peut entraîner l'annulation de la vente ou la révision des conditions de celle-ci. En soit, ils constituent une garantie pour l'acheteur et sécurisent l'investissement sur le long terme, tout en protégeant le vendeur contre d'éventuelles contestations ultérieures.

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES POUR UNE VENTE EN VIAGER

Lors d'une vente en viager, le vendeur est tenu de fournir à l'acheteur un DDT (dossier de diagnostic technique) qui regroupe tous les diagnostics immobiliers obligatoires.

Un diagnostic immobilier a pour but d'informer l'acheteur sur divers aspects du bien immobilier, permettant ainsi une transaction transparente et sécurisée. Voici les principaux diagnostics à réaliser :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est un diagnostic qui évalue la consommation énergétique d'un bien et son impact environnemental en termes d'émission de gaz à effet de serre. Obligatoire depuis 2006 pour toutes les ventes immobilières, le DPE doit être présenté dès la mise en vente du bien.

Ce diagnostic informe l'acheteur sur les coûts énergétiques prévisionnels et incite à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Pour les logements construits avant 1949, le CREP est obligatoire. Ce diagnostic détecte la présence de plomb dans les peintures, substance toxique pouvant causer de graves problèmes de santé.

Le CREP protège l'acheteur et les occupants du logement contre le risque d'intoxication par le plomb.

Diagnostic amiante

Tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire l'objet d'un diagnostic amiante. L'amiante, utilisé dans le bâtiment pour ses propriétés isolantes et résistantes au feu, est un matériau hautement cancérigène.

Ce diagnostic vise à prévenir les risques liés à l'inhalation de fibres d'amiante.

Diagnostic électrique

Le diagnostic éléctricité évalue l'état des installations électriques de plus de 15 ans non conformes ou vétustes dans les logements.

Il permet d'identifier les éventuels risques pour la sécurité des personnes et de prévenir les accidents domestiques liés à l'électricité.

Diagnostic gaz

Semblable au diagnostic électrique, le diagnostic gaz examine l'état des installations de gaz de plus de 15 ans pour prévenir les risques d'explosion ou d'intoxication au monoxyde de carbone.

Diagnostic termites

Dans certaines zones définies par arrêté préfectoral, le diagnostic termite est obligatoire pour détecter la présence de termites qui peuvent endommager la structure en bois des bâtiments.

Enfin, il est important de noter que la vente en viager offre des alternatives intéressantes aux transactions immobilières classiques.

Pour ceux qui envisagent des options différentes, comme la vente à terme libre, il est essentiel de se renseigner sur les spécificités et les avantages de chaque type de vente pour faire le choix le plus adapté à sa situation.

L'IMPACT DES DIAGNOSTICS SUR LA VENTE EN VIAGER

Les diagnostics immobiliers sont importants dans la négociation d'une vente en viager, influençant directement le montant du bouquet et de la rente viagère.

Influence sur la négociation

Des diagnostics positifs peuvent augmenter la valeur du bien, justifiant ainsi un bouquet plus élevé ou une rente viagère accrue.

À l'inverse, souligner les défauts majeurs peut conduire à une réduction du prix de vente, l'acheteur anticipant les coûts des travaux nécessaires.

Transparence et confiance

La transparence des résultats favorise une relation de confiance entre le vendeur et l'acheteur, essentielle pour une transaction en viager réussie.

Une communication ouverte des diagnostics assure à l'acheteur que le bien est vendu sans vices cachés, tandis que le vendeur se protège contre de futures contestations. Cette clarté est la base essentielle d'un accord équitable et durable.

Quel est le meilleur moment pour faire vos diagnostics immobiliers

Mon, 06 May 2024 09:55:22 +0200

Le cas d’une vente

Pour vendre une maison ou un appartement, tous les diagnostics immobiliers doivent être à jour et au nom du propriétaire vendeur. Ils doivent être fournis au plus tard à la signature du compromis ou de l’acte de vente chez le notaire.

Pour mettre en confiance l’acquéreur et lui présenter votre bien en toute transparence, nous vous conseillons de mettre tous les diagnostics obligatoires et nécessaires lors de la mise en annonce. Ainsi, si vous avez confié la vente à un agent immobilier ou un mandataire, il aura accès à toutes les informations et pourra assurer son devoir de conseil dans de bonnes conditions et cela multipliera les chances de voir la vente aboutir.

Attention ! Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), doit déjà être présent au moment de la parution de l’annonce (en ligne ou a l’agence). Cette annonce doit être accompagnée de la note énergétique du bien (de A à G).

Attention aux travaux ! Si vous avez fait des travaux dans un bien, vous pourriez être amené à refaire les diagnostics. Par exemple, si vous détenez un Diagnostic Amiante (Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante) sur un bien datant d’avant 1997 et qu’elle qu’en soit la conclusion, vous devrez refaire le diagnostic (N'oubliez pas de faire au préalable un Repérage Amiante avant Travaux !). Pareil pour tous les diagnostics, notamment le Mesurage Carrez ou le DPE : la surface ou la note énergétique du bien pouvant être modifiées par les travaux.

Les diagnostics ont généralement une durée de validité assez longue, permettant de couvrir le temps de la vente. Par contre, si vous n’avez pas vendu le bien dans les 6 mois, sachez que vous aurez l’Etat des Risques et Pollution et Bruit (ERP) et le Diagnostic Termite à refaire.

Vous ne vous y retrouvez pas dans la réalisation de vos diagnostics immobiliers, contactez nous cela vous permettra de vous mettre en conformité rapidement !

ERP et Termite : à refaire obligatoirement tous les 6 mois !

L’ERP a une durée de validité plus courte parce qu’il est lié aux risques naturels (inondations, incendies de forêts, accidents industriels, etc.) auxquels sont exposés les biens. Des événements peuvent survenir dans les 6 mois qui suivent la réalisation d’un ERP dans ce cas le futur acquéreur doit en être informé. Si la réglementation change ou que le Plan de Prévention des Risques (PPR) évolue avant la fin des 6 mois, le diagnostic ne sera alors plus valable.

Attention ! En cas d’absence d’ERP, d’erreur ou de non mise à jour, l’acquéreur sera en droit d'annulé la vente. La responsabilité civile ou pénale du responsable de l’exécution du diagnostic pourra être engagée.

Le Diagnostic Termite, attestant de la présence ou l’absence d’insectes parasites du bois dans une maison ou un appartement est obligatoire dans 55 départements de France aujourd’hui (pour vous renseigner sur votre commune, veuillez consulter l’Observatoire National Termite). Il sera aussi à renouveler au bout de 6 mois, si vous n’avez pas vendu votre bien.

Attention ! Le diagnostiqueur devra impérativement revenir sur place dans le logement pour faire un nouveau Diagnostic Termite.

Si le Diagnostic Termite n’a pas été fait ou refait au bout de 6 mois, alors qu’il est requis dans la zone où se situe votre logement à vendre, et que l’acquéreur constate la présence de termites dans le bien qu’il a acheté, il pourra saisir les tribunaux et la responsabilité de vendeur sera engagée, car le constat de la présence de ces insectes peut être assimilé à un vice caché. Si des travaux de réfection sont nécessaires pour assainir le logement, le coût des travaux vous apartiendra. Cela, pourrait vous couter très cher !

En conclusion, certains propriétaires seraient alors tentés de présenter ces deux diagnostics que lors de la vente, mais aux vues des délais possibles de réalisation des diagnostics, et notamment l’obligation de (re)visite sur le bien pour le Diagnostic Termite, Diagnostic immobilier 24 ne vous le conseille pas. Sous peine de ne pas pouvoir présenter le diagnostic en temps et en heure et de voir refuser la signature de la vente par le notaire ou même que le vendeur annule car il n’a pas été informé de la présence d’insectes ou de risques sismiques!

Le cas d’une location :

Pour louer une maison ou un appartement, tous les rapports de diagnostics obligatoires sont nécessaires et sont à présenter au plus tard à la signature du bail et en cas de renouvellement du bail.

Suite aux nouvelles lois, de plus en plus de locataires prennent en compte dans leur recherche la note énergétique du bien qu’ils visitent pour estimer leur future consommation d’énergie, connaitre la décence du logement ou voir si le bien est conforme en matière d’exposition au plomb, comme par exemple sur les installations de gaz ou d’électricité, c’est pourquoi nous vous conseillons aussi de faire faire ces diagnostics avant la mise en annonce du bien à louer.

Si vous avez un doute sur les diagnostics à faire ou refaire ou souhaitez vérifier leurs dates de validité et leur conformité pour la vente ou la location de votre bien, vous pouvez vous adresser à votre diagnostiqueur certifié. Nous sommes en mesure de vous conseiller au mieux et de vous indiquer les démarches à suivre pour vous mettre en conformité.

Nouveau décret pour l’audit énergétique

Mon, 15 Jan 2024 13:41:35 +0100

Un nouveau décret concernant l’audit énergétique, et plus particulièrement concernant les compétences et les modalités de contrôle des compétences des diagnostiqueurs a vu le jour le 20 décembre 2023. Il entrera ensuite en vigueur le 1er juillet 2024. Nous le décryptons ici :

Changement pour les diagnostiqueurs immobiliers :

Dorénavant, pour réaliser un audit énergétique, il sera obligatoire d’obtenir une extension de la certification DPE en cours de validité. Elle est délivrée par le même organisme certificateur que celui certifiant les compétences DPE. Au moment de renouveler sa certification DPE, le diagnostiqueur devra également renouveler sa certification audit énergétique. Ce processus doit être fait tous les 7 ans.

Une formation renforcée :

Les diagnostiqueurs responsables de la réalisation d’audit énergétique suivront également une formation plus poussée. La formation sera d’une durée minimale de 70 heures et se déclinera en une partie théorique et une partie pratique. Une formation continue d’une durée de 7 heures sera obligatoire chaque année.

Contrôle des compétences :

Les contrôles sur ouvrages seront également renforcés pendant la 2ème, 4ème, et 6ème année du cycle. Le contrôle sera effectué sur un bâtiment ayant fait l’objet d’un DPE et d’un audit énergétique. L’organisme de certification vérifiera aussi la formation continue, l’assurance, au moins 3 audits réalisés par le diagnostiqueur. Les diagnostiqueurs doivent être en mesure de présenter au moins 5 rapports d’audits énergétiques réalisés au cours des 12 derniers mois.